ЗАБРАТЬ ЕДИНСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ
При разделе имущества у одного из собственников могут принудительно выкупить его долю
Нельзя лишить человека единственного жилья – об этом знают, наверное, даже те, кто далек от юридической тематики.
Но бывают ситуации, когда через суд можно принудительно забрать даже единственное жилье.

Не любое, и не всегда. И только в том случае, если речь идет о доле в спорном жилье. И только при соблюдении трех условий:
  • Доля должна быть незначительной и ее нельзя выделить
  • Собственник не имеет интереса к жилплощади
  • Тот, кто заинтересован в выкупе доли, должен иметь средства на этот выкуп
В своих статьях я стараюсь избегать профессиональных терминов, ссылок на законы и цитирования нормативных актов. Все эти юридические тонкости, на мой взгляд, нужны тогда, когда разбирается конкретное дело конкретного человека, которому нужно решать конкретную проблему. Тогда, безусловно, без "нормативки" не обойтись. Для того же, чтобы дать представление о том, какие варианты существуют в принципе, достаточно изложить их простым, понятным языком - что, по мере сил, я и делаю.

Но есть вопросы, когда ссылка на судебные решения не только не помешает, а очень даже пригодится. Особенно, если это - ссылка на позицию Верховного суда РФ, мнение которого обязательно для любых российских судей.

Вот такое решение мы сейчас и разберем.

___________________________

Суть спора: бывшие супруги – собственники квартиры 33 м² за полтора миллиона рублей. При разделе имущества доля бывшего мужа в спорной квартире оказалась 12/100. А это – 3,9 м² жилой площади.

ВАЖНО: для обоих эта квартира являлась единственным жильем.

Бывшая жена подала иск в суд, чтобы ей передали долю бывшего мужа – проживать вместе они не могли из-за постоянных конфликтов: мужчина сделал жизнь своих родственников настолько невыносимой (пьянки, драки), что женщина с детьми съехала на съемную квартиру.

Два суда отказались передать бывшей жене долю бывшего мужа – именно на том основании, что для него это единственное жилье.

Верховный суд (Определение Верховного суда Российской Федерации № 82-КГ22-3-К7)рассудил иначе, и принял сторону женщины.
В частности, подчеркнул:
То, что квартира — единственное жилье, само по себе не позволяет отказать в удовлетворении требований.

И добавил, что при решении подобных споров суды должны выяснять:

  1. может ли ответчик проживать в квартире, не нарушая прав собственников, имеющих бóльшую долю;
  2. есть ли возможность предоставить ему изолированное жилье, соразмерное его доле;
  3. есть ли у ответчика существенный интерес в использовании общего имущества.

Кроме прочего, суды должны не просто определить интерес собственника при использовании незначительной доли в общем имуществе, но и соизмерить его с неудобствами других собственников.

Передача жилья целиком кому-то одному с выплатой компенсации другому возможна, если будет установлена необходимость такой передачи. И если будет доказана невозможность иного разрешения конфликта.

Нужно определить, насколько владелец спорной доли нуждается в этом жилом помещении в силу возраста, состояния здоровья, наличия детей, других членов семьи, включая нетрудоспособных.

В деле, о котором мы говорим, судам следовало учитывать сложные конфликтные отношения и побои, что вынудило женщину с дочерьми покинуть квартиру, хотя для нее и несовершеннолетних детей, которые посещают учебные и медучреждения в том же микрорайоне, это единственное жилье.

ИТОГ: бывшая жена должна выплатить бывшему мужу компенсацию и получить его четыре квадратных метра.
Эту позицию высшей судебной инстанции следует иметь ввиду обеим сторонам, которые находятся в стадии конфликта и делят общие жилые метры.
Давайте немного подробнее разберем, ЧТО нужно учесть супругам, оказавшимся в подобной ситуации: жилье общее, но совместная жизнь в нем невозможна
  • Первое, что нужно сделать – определить действительную величину долей каждого из супругов.

Цифры, указанные в свидетельстве о праве собственности, на самом деле решающими не являются: имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью обоих супругов, на чье бы имя оно не зарегистрировано. То есть если квартира куплена в браке, но "записана" на одного из супругов, совершенно не факт, что он является ее единоличным собственником.

Для определения законного собственника квадратных метров важен не только момент их покупки (до или во время брака). Решающий вопрос – на какие средства они были приобретены? И если часть, а то и все деньги на покупку были личными средствами одного из супругов, то их доли будут делиться уже не 50 на 50.

Незначительная доля определяется в каждом случае индивидуально: очевидно, что десятая часть от квартиры в 30 квадратных метров и десятина в доме площадью 300 квадратов неравнозначны. Поэтому столь же важным, как определение доли, является возможность (или невозможность) ее выделения в натуре. В однокомнатной квартире те же 3 метра выделить невозможно, а в трехсотметровом коттедже комната в 30 кв.м. найдется наверняка.

    А если спорная доля является значительной, но выделить ее нельзя?

    Увы, в этом случае в передаче жилья кому-то одному, скорее всего, будет отказано.
    И если второй супруг не согласиться на получение компенсации и не откажется от своего права собственности добровольно, суд устраниться от решения проблемы, и "бывшим" придется искать компромисс без его участия.

    Верховный суд прямо указал, что принудительный выкуп доли возможен, если будет установлена необходимость такого варианта, если будет доказана невозможность иного разрешения конфликта. Кроме того, высшая судебная инстанция сказала о необходимости оценивать добросовестность поведения сторон, которые бьются за свои квадратные метры.

    Но всё это - необходимость, добросовестность и прочее - важны только в том случае, если доля незначительна. Если же квартирой/домом стороны владеют в равных процентах, это станет одним из решающих препятствий для принудительного лишения одно из них права собственности.
      • Второй шаг – доказать интерес (или отсутствие интереса) сособственника в использовании своей доли.
      Самые очевидные свидетельства незаинтересованности:
      • Не зарегистрирован в этой квартире
      • Проживает в другом месте
      • Не вносит коммунальные платежи

      При этом сам по себе факт, скажем, непроживания доказательством не является.



      Например, у меня в практике было дело, когда бывший муж сначала не пускал бывшую жену в их общую квартиру, а потом - именно не том основании, что она в квартире не проживает - подал иск в суд о принудительном выкупе ее доли. Разумеется, мы легко "отбили" его претензии.

      Поэтому в каждой спорной ситуации каждой стороне придется именно доказывать что она имеет интерес в спорной квартире, а оппонент - нет, и наоборот.

      Впрочем, в такой позиции нет ничего уникального: действующее российское законодательство прямо указывает на то, что каждая сторона обязана доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается.
      Так и в этой категории споров: считаешь, что остаться должен именно ты, а не твой противник - придется доказать, что он в этом жилье, в отличие от тебя, не заинтересован.

      • Третья, очень важная, составляющая - у стороны, которая хочет выкупить долю у второго собственника, должны быть средства на выкуп.
      И вариант "у меня деньги есть" или "деньги будут, я возьму кредит" - вообще не вариант: суд должен убедиться в том, что деньги есть уже, на момент судебного решения.
      Помните про доказательства? В этой ситуации доказательство только одно - внесение необходимой суммы не депозит суда.

      ВАЖНО! Сумма должна соответствовать реальной выкупной стоимости спорных метров.
      И хотя рыночная стоимость части недвижимости не равна ее арифметической сумме, она должна быть все-таки соразмерной.

      Что имеется ввиду?
      Предположим, рыночная стоимость квартиры, у которой два равноправных собственника, - 1,5 миллиона рублей. В том случае если один из них решит продать свою половину, о 750 тысячах (половине от полутора миллионов) он сможет только мечтать: часть имущества всегда дешевле, и ее стоимость ниже той, которая рассчитывается арифметически - умножением стоимости целого объекта на процент, принадлежащий владельцу.

      Но даже при таком объективном снижении стоимости выкупная цена должна быть реальной. Если в нашем примере более-менее внятной суммой может быть 650 тысяч рублей, то заявить о том, что готов выкупить долю второго собственника за 200 тысяч - согласитесь, тянет на издевку.


      В деле, о котором я говорила чуть выше, наш оппонент не только убеждал суд в том, что женщина, которую он не пускает в квартиру, в этой квартире не заинтересована. Он, мало того, что считал долю в 50% незначительной, так еще и стоимость этой доли определил в 1 миллион 250 тысяч. За половину квартиры стоимостью 12 (!) миллионов. Но даже этих денег на депозит суда не внес.

      Понимаете теперь, почему я сказала, что от всех его претензий мы отделались с легкостью?

      !! РЕЗЮМЕ !!
      Если сособственники не могут ужиться под одной крышей и не способны найти компромисс, иногда есть шанс принудительно выкупить долю нежелательного "соседа".

      Но сделать это непросто, и прежде чем обращаться с заявлением в суд, следует проанализировать все обстоятельства, взвесить все шансы, спрогнозировать возможные варианты развития событий.
      Непрофессионалу сделать это сложно - слишком много подводных камней, слишком много нюансов, о которых люди, далекие от судебной системы, даже не догадываются.
      Поэтому прежде чем шашкой махать и потирать руки в надежде забрать себе всю квартиру целиком, проконсультируйтесь со специалистом - как минимум, будете знать, на что рассчитывать.
      ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ ЮРИСТА
      Made on
      Tilda